Immobilienrecht in Italien

Allgemeine Grundlagen des italienischen Immobilienrechts

Das italienische Immobilienrecht basiert auf dem italienischen Zivilgesetzbuch (Codice civile – kurz CC), dem nationalen Baugesetzbuch und andere speziellen Vorschriften. Diese Gesetze legen die grundlegenden Richtlinien für die Nutzung von Land und die Entwicklung von Bauprojekten fest. Zu den Hauptaspekten dieser Vorschriften gehören die Raumplanung, die städtebauliche Ordnung, die Bauqualität und die Einhaltung von Umweltstandards.

Daneben legen weitere Gesetze die Rechte und Pflichten von Eigentümern sowie die steuerlichen Verpflichtungen fest.

Wie kommt ein Kaufvertrag im italienischen Recht rechtsgültig zustande?

Besonders wichtig zu wissen: Das italienische Recht kennt im Codice civile (kurz: CC) – im Gegensatz zur deutschen Rechtslage – nicht das sogenannte Abstraktionsprinzip. In Deutschland erwirbt der Käufer nicht bereits durch den Kaufvertrag, sondern durch die separate Übereignung das Eigentum an der Kaufsache. Im italienischen Recht erwirbt der Käufer dagegen grundsätzlich bereits durch den Kaufvertrag das Eigentum am Kaufgegenstand.

Dem italienischen Recht ist die Unterscheidung zwischen einem schuldrechtlichen Vertrag und einem davon unabhängigen dinglichen Rechtsgeschäft unbekannt. Das bedeutet, dass für die Übertragung des Eigentums kein zusätzlicher tatsächlicher Akt erforderlich ist. Die Einigung über die Eigentumsübertragung geht mit dem Kaufvertrag einher, sodass bereits mit Abschluss des Kaufvertrages auch das Eigentum übergeht.

Ausnahmen von diesem Grundsatz gibt es allerdings, wenn die Kaufsache noch nicht existiert, wenn sie nur der Gattung nach bestimmt ist (z.B. ein Neufahrzeug eines bestimmten Modells) oder ein Eigentumsvorbehalt vereinbart wurde. Bei Gattungssachen geht das Eigentum erst mit der Individualisierung der Sache („Ihr Fahrzeug“) oder in einer von den Parteien festgelegten anderen Art und Weise über (Art. 1378 CC). Beim Ratenkauf mit Eigentumsvorbehalt erwirbt der Käufer das Eigentum an der Sache natürlich erst mit der Zahlung der letzten Kaufpreisrate (Art. 1523 CC).

Erwerb einer Immobilie in Italien

Um eine Immobilie in Italien zu erwerben, muss der Käufer mehrere Schritte durchlaufen:

Einsicht in Unterlagen:

Der potenzielle Käufer sollte sich einen Auszug aus dem Liegenschaftsregister (registro immobiliare) bzw. – im ehemals österreichischen Südtirol – aus dem Grundbuch (libro fondiario) zeigen lassen, um sicherzugehen, dass der vorgesehene Verkäufer tatsächlich Eigentümer der Immobilie und nicht etwa nur deren Bewohner ist.

Welche weiteren Unterlagen sollte ein Käufer vor Unterzeichnung des Kaufvertrages prüfen?

• Katasterauszug der Liegenschaft+ (visura catastale),
• Katastermäßige Vermessung der Liegenschaft (planimetrie catastali),
• Lastenverzeichnis (visura ipocatastale)

Hierdurch kann insbesondere überprüft werden, ob die Immobilie lastenfrei ist. Hier sollten auch die Angaben und Unterlagen des Verkäufers über die Immobilie auf Ihre Richtigkeit überprüft werden (z.B. Größe, Lage, Grenzen und Bebaubarkeit des Grundstücks usw.),

• Nutzungsgenehmigung/Bewohnbarkeitsbescheinigung (certificato di agibilità/abitabilità)
• Flächenwidmungsbescheinigung (certificazione di destinazione urbanistica)

Diese Unterlagen weisen nach, dass das Gebäude für Wohnzwecke genutzt werden darf. Hier kann außerdem geprüft werden, ob die Bebauung den aktuellen Vorschriften entspricht,

• Energieeffizienzbescheinigung (certificazione energetica)
• Im Grundbuchsystem des früher österreichischen Südtirols können Abweichungen auftreten. Zum Beispiel ist hier ein Grundbuchauszug (estratto tavolare) erforderlich.

Unwiderrufliches Kaufangebot:

Im Vorfeld des Vertrages wird ein unwiderrufliches Kaufangebot (offerta irrevocabile d‘acquisto) abgegeben. Das unwiderrufliche Angebot beruht auf Art. 1329 Abs. 1 CC: Hat sich der Antragsteller verpflichtet, den Antrag für eine bestimmte Zeit aufrechtzuerhalten, so ist kein Widerruf möglich.

Danach bestehen Verpflichtungen nach Art. 1337 CC, wobei diese Norm die Beachtung von Treu und Glauben bei den Vertragsverhandlungen erfordert. Außerdem gilt Art. 1175 CC, wonach sich das Verhalten nach den Grundsätzen der Redlichkeit richten muss.

Es besteht eine rechtliche Bindung, wenn das Kaufangebot von der Verkäuferseite angenommen wird.

Vorvertrag:

Häufig wird ein Vorvertrag (Contratto preliminare) abgeschlossen, der u.a. eine Anzahlung beinhaltet.

Der Vorvertrag bestimmt nach Art. 1351 CC die Verpflichtung zum Abschluss eines endgültigen Vertrages. Für die Form gelten die Voraussetzungen des endgültigen Vertrags: Zur Eintragung in das Liegenschaftsregister/das Grundbuch ist bei Immobilienverkäufen jedoch eine öffentliche Urkunde bzw. beglaubigte Privaturkunde erforderlich (Art. 2699 ff. CC).

Der rechtlich bindende Vorvertrag enthält:

• Die Vorwegnahme des Inhalts des endgültigen Kaufvertrags (Bezeichnung der gemeinten Liegenschaft, der Parteien und der Art der Anzahlung, des vorgesehenen restlichen Kaufpreises und der Zahlungsweise hierfür, eine Übergabefrist, die Bestimmung etwaiger Belastungen der Immobilie, sonstige Bestimmungen),
• besondere Gestaltungen durch Fristen, Bedingungen, Auflagen,
• insbesondere: Festlegung auflösender Bedingungen („Rücktrittsrechte“).

Notarielle Beurkundung:

Der endgültige Kaufvertrag wird – wie in Deutschland – vor einem Notar unterzeichnet.

Kaufverträge über Immobilien sind zwar auch ohne Eintragung im Liegenschaftsregister gültig (einfache Schriftform gem. Art. 1350 CC). Erst durch die Eintragung entfaltet der Vertrag jedoch Wirkungen gegenüber Dritten.

Eintragung ins Liegenschaftsregister bzw. Grundbuch:

Nach der notariellen Beurkundung muss der Erwerb im Liegenschaftsregister (registro immobiliare) bzw. im Grundbuch (libro fondiario) eingetragen werden, um die Eigentumsrechte zu sichern. Das Liegenschaftsregister der Provinz, in welcher sich die Immobilie befindet, ist zuständig. Das Liegenschaftsregister ist – anders als das deutsche Grundbuch – nicht nach Grundstücken (Flurstücknummern), sondern nach Personen (Eigentümern) geordnet. Im früher österreichischen Südtirol gilt abweichend das Grundbuchsystem, wonach erst mit der Eintragung das Eigentum an der Immobilie übergeht.

Steuern und Abgaben

Beim Immobilienkauf fallen auch in Italien verschiedene Steuern an, darunter die Grunderwerbsteuer (imposta sugli acquisti immobiliari) und die Mehrwertsteuer (IVA) für. Es fallen auch weitere Steuern und Abgaben an, deren Höhe grundsätzlich davon abhängt, ob die Immobilie als Erst- oder als Zweitwohnsitz erworben wird.

Zu steuerlichen Themen bieten wir eine individuelle und ganzheitliche Beratung durch unsere italienischen Fachkräfte an, die bei Bedarf weitere Spezialisten hinzuziehen.

Rechtliche Rahmenbedingungen und Marktbesonderheiten

Der Immobilienmarkt in den italienischen Küstenregionen wie der Ligurischen Küste („Cinque terre“) oder der Costa Amalfitana und in Sizilien und Sardinien ist stark von der Tourismusindustrie geprägt. Die Liste ließe sich beliebig fortsetzen, da neben den genannten auch die Hotspots an den Oberitalienischen Seen oder in Süditalien (Ischia, Capri, Sorrent) und auch das Binnenland und die Großstädte genannt werden können. Dies führt zu einer hohen Nachfrage nach Ferienimmobilien und kann die Preise in touristisch attraktiven Gebieten in die Höhe treiben. Bauprojekte sind streng reglementiert, und Genehmigungsverfahren können komplex und zeitaufwändig sein.

RA Prof.* Dr. Stephan J. Lang