Diritto di proprietà in Italia

Principi generali del diritto immobiliare italiano

Il diritto immobiliare italiano si basa sul Codice Civile, sul regolamento edilizio nazionale e su altre norme specifiche. Queste leggi stabiliscono le linee guida fondamentali per l’uso del territorio e lo sviluppo di progetti edilizi. Gli aspetti principali di queste norme comprendono la pianificazione del territorio, l’urbanistica, la qualità degli edifici e il rispetto degli standard ambientali.

Inoltre, altre leggi definiscono i diritti e i doveri dei proprietari e gli obblighi fiscali.

Come si conclude legalmente un contratto di compravendita secondo la legge italiana?

È particolarmente importante saperlo: Il diritto italiano non riconosce il cosiddetto principio di astrazione nel Codice civile (CC) – a differenza della situazione giuridica tedesca. In Germania, l’acquirente non acquisisce la proprietà dell’oggetto acquistato attraverso il contratto di compravendita, ma attraverso il trasferimento separato della proprietà. Nel diritto italiano, invece, l’acquirente acquisisce generalmente la proprietà dell’oggetto di acquisto attraverso il contratto di compravendita.

La legge italiana non riconosce la distinzione tra un contratto di diritto delle obbligazioni e un negozio giuridico autonomo. Ciò significa che per il trasferimento della proprietà non è necessario un ulteriore atto reale. L’accordo sul trasferimento della proprietà va di pari passo con il contratto di acquisto, il che significa che la proprietà viene trasferita non appena il contratto di acquisto viene concluso.

Tuttavia, esistono eccezioni a questo principio se l’oggetto acquistato non esiste ancora, se è solo di un certo tipo (ad esempio, un veicolo nuovo di un certo modello) o se è stata concordata una riserva di proprietà. Nel caso di oggetti generici, la proprietà viene trasferita solo quando l’oggetto viene individuato (“il vostro veicolo”) o in un altro modo stabilito dalle parti (art. 1378 CC). In caso di vendita a rate con riserva di proprietà, l’acquirente acquisisce naturalmente la proprietà del bene solo al momento del pagamento dell’ultima rata del prezzo di acquisto (art. 1523 CC).

Acquistare un immobile in Italia

Per acquistare un immobile in Italia, l’acquirente deve seguire diverse fasi:

Ispezione dei documenti:

Il potenziale acquirente dovrebbe chiedere di visionare un estratto del registro immobiliare o – nell’ex Alto Adige austriaco – del libro fondiario, per accertarsi che il potenziale venditore sia effettivamente il proprietario dell’immobile e non solo il suo occupante.

Quali altri documenti deve controllare l’acquirente prima di firmare il contratto d’acquisto?

• Estratto catastale dell’immobile+ (visura catastale),
• Visura catastale dell’immobile (planimetrie catastali),
• Elenco dei gravami (visura ipocatastale).

Questo può essere utilizzato in particolare per verificare se l’immobile è libero da gravami. È inoltre opportuno verificare l’esattezza dei dati e dei documenti del venditore relativi all’immobile (ad es. dimensioni, ubicazione, confini e edificabilità dell’immobile, ecc,)

• permesso di agibilità/certificato di abitabilità (certificato di agibilità/abitabilità)
• Certificato di destinazione urbanistica (certificazione di destinazione urbanistica).

Questi documenti attestano che l’edificio può essere utilizzato per scopi residenziali. Può anche essere utilizzato per verificare se lo sviluppo è conforme alle normative vigenti,

• Certificato di efficienza energetica (certificazione energetica)
• Nel sistema catastale dell’ex Alto Adige austriaco possono verificarsi delle deviazioni. Ad esempio, in questo caso è necessario un estratto del registro fondiario (estratto tavolare).

Offerta irrevocabile d’acquisto:

Un’offerta irrevocabile d’acquisto viene fatta prima del contratto. L’offerta irrevocabile si basa sull’art. 1329 comma 1 CC: se il richiedente si è impegnato a mantenere la domanda per un certo periodo di tempo, non è possibile revocarla.

Successivamente, vi sono gli obblighi previsti dall’art. 1337 CC, che richiede l’osservanza della buona fede nelle trattative contrattuali. Inoltre, si applica l’art. 1175 CC, secondo il quale il comportamento deve essere conforme ai principi di buona fede.

Esiste un obbligo legale se l’offerta di acquisto viene accettata dal venditore.

Contratto preliminare:

Spesso viene stipulato un contratto preliminare che prevede, tra l’altro, il pagamento di una caparra.

Ai sensi dell’art. 1351 CC, il contratto preliminare determina l’obbligo di stipulare un contratto definitivo. I requisiti del contratto definitivo si applicano alla forma: tuttavia, per l’iscrizione nel registro immobiliare/registro fondiario in caso di vendita di immobili è necessario un atto pubblico o una scrittura privata autenticata (art. 2699 e segg. CC).

Il contratto preliminare giuridicamente vincolante contiene:

• L’anticipazione del contenuto del contratto di compravendita definitivo (designazione dell’immobile in questione, le parti e il tipo di acconto, il prezzo di acquisto residuo previsto e le relative modalità di pagamento, un periodo di consegna, la determinazione di eventuali gravami sull’immobile, altre disposizioni),
• accordi speciali attraverso scadenze, condizioni, requisiti,
• in particolare: Determinazione di condizioni risolutive (“diritti di cancellazione”).

Notarizzazione:

Come in Germania, il contratto di acquisto definitivo viene firmato davanti a un notaio.

I contratti di compravendita immobiliare sono validi anche senza essere iscritti nel registro immobiliare (forma scritta semplice ai sensi dell’art. 1350 CC). Tuttavia, il contratto ha effetto nei confronti di terzi solo dopo la sua registrazione.

Iscrizione nel registro immobiliare o nel registro fondiario:

Dopo l’autenticazione, l’acquisto deve essere iscritto nel registro immobiliare o nel libro fondiario per garantire i diritti di proprietà. La competenza è del registro immobiliare della provincia in cui si trova l’immobile. A differenza del registro fondiario tedesco, il registro immobiliare non è organizzato in base alle parcelle (numeri di parcella) ma in base alle persone (proprietari). Nell’ex provincia austriaca dell’Alto Adige, il sistema catastale è diverso, in quanto la proprietà viene trasferita solo con la registrazione.

Imposte e tasse

All’acquisto di un immobile in Italia si applicano diverse imposte, tra cui l’imposta sugli acquisti immobiliari e l’imposta sul valore aggiunto (IVA). Esistono anche altre imposte e tasse, il cui ammontare dipende generalmente dal fatto che l’immobile venga acquistato come residenza primaria o secondaria.

Offriamo una consulenza personalizzata e completa sulle questioni fiscali da parte dei nostri esperti italiani, che possono rivolgersi ad altri specialisti se necessario.

Quadro giuridico e peculiarità del mercato

Il mercato immobiliare nelle regioni costiere italiane, come la costa ligure (“Cinque terre”) o la Costa Amalfitana e in Sicilia e Sardegna, è fortemente caratterizzato dall’industria del turismo. L’elenco potrebbe continuare a lungo, dato che si possono citare anche le zone calde dei laghi del nord Italia o dell’Italia meridionale (Ischia, Capri, Sorrento), nonché le aree interne e le grandi città. Ciò determina un’elevata domanda di immobili per le vacanze e può far lievitare i prezzi nelle aree di maggiore attrazione turistica. I progetti edilizi sono strettamente regolamentati e le procedure di autorizzazione possono essere complesse e lunghe.

Avv. Prof. (GTU / Georgien) Dr. phil. Stephan J. Lang