Droit immobilier en Italie

Bases générales du droit immobilier italien

Le droit immobilier italien est basé sur le code civil italien (Codice civile – en abrégé CC), le code national de la construction et d’autres réglementations spécifiques. Ces lois établissent les directives de base pour l’utilisation des terres et le développement de projets de construction. Parmi les principaux aspects de ces règles figurent l’aménagement du territoire, l’urbanisme, la qualité de la construction et le respect des normes environnementales.

Par ailleurs, d’autres lois définissent les droits et les obligations des propriétaires ainsi que les obligations fiscales.

Comment un contrat de vente est-il valablement conclu en droit italien ?

Il est particulièrement important de le savoir : Contrairement à la situation juridique allemande, le droit italien ne connaît pas, dans le Codice civile (en abrégé : CC), le principe dit d’abstraction. En Allemagne, l’acheteur n’acquiert pas la propriété de la chose vendue par le contrat de vente, mais par le transfert de propriété séparé. En revanche, en droit italien, l’acheteur acquiert en principe la propriété de l’objet de la vente dès le contrat de vente.

Le droit italien ne connaît pas la distinction entre un contrat générateur d’obligations et un acte juridique réel indépendant de celui-ci. Cela signifie qu’aucun acte réel supplémentaire n’est nécessaire pour le transfert de propriété. L’accord sur le transfert de propriété va de pair avec le contrat de vente, de sorte que la propriété est transférée dès la conclusion du contrat de vente.

Il existe toutefois des exceptions à ce principe lorsque la chose achetée n’existe pas encore, lorsqu’elle n’est déterminée que par son genre (par exemple, une voiture neuve d’un certain modèle) ou lorsqu’une réserve de propriété a été convenue. Pour les choses génériques, la propriété n’est transférée qu’au moment de l’individualisation de la chose (« votre véhicule ») ou d’une autre manière déterminée par les parties (article 1378 du CC). En cas de vente à tempérament avec réserve de propriété, l’acheteur n’acquiert naturellement la propriété de la chose qu’au moment du paiement de la dernière tranche du prix d’achat (art. 1523 CC).

Acquisition d’un bien immobilier en Italie

Pour acquérir un bien immobilier en Italie, l’acheteur doit passer par plusieurs étapes :

Consultation des documents :

L’acheteur potentiel devrait se faire présenter un extrait du registre des biens immobiliers (registro immobiliare) ou – dans l’ancien Tyrol du Sud autrichien – du registre foncier (libro fondiario), afin de s’assurer que le vendeur envisagé est bien le propriétaire du bien immobilier et pas seulement son occupant.

Quels autres documents un acheteur devrait-il vérifier avant de signer le contrat de vente ?

• Extrait cadastral de l’immeuble+ (visura catastale),
• Levé cadastral de la propriété (planimetrie catastali),
• état des charges (visura ipocatastale).

Cela permet notamment de vérifier si le bien immobilier est libre de charges. Il convient également de vérifier l’exactitude des informations et des documents fournis par le vendeur concernant le bien immobilier (p. ex. taille, situation, limites et constructibilité du terrain, etc,)

• certificato di agibilità/abitabilità (certificat d’habitabilité)
• certificat de destination urbaine (certificazione di destinazione urbanistica).

Ces documents prouvent que le bâtiment peut être utilisé à des fins d’habitation. Il permet également de vérifier si la construction est conforme à la réglementation actuelle,

• Certificat de performance énergétique (certificazione energetica)
• Dans le système de registre foncier de l’ancien Tyrol du Sud autrichien, des divergences peuvent apparaître. Par exemple, un extrait du registre foncier (estratto tavolare) y est nécessaire.

Offre d’achat irrévocable :

Une offre d’achat irrévocable (offerta irrevocabile d’acquisto) est faite en amont du contrat. L’offre irrévocable se fonde sur l’article 1329, paragraphe 1, du CC : si le demandeur s’est engagé à maintenir la demande pour une durée déterminée, aucune rétractation n’est possible.

Ensuite, il existe des obligations en vertu de l’article 1337 CC, cette norme exigeant le respect de la bonne foi lors des négociations contractuelles. En outre, l’article 1175 CC s’applique, selon lequel le comportement doit être conforme aux principes de la loyauté.

Il existe un engagement juridique si l’offre d’achat est acceptée par le vendeur. 

Contrat préliminaire :

Un contrat préliminaire (Contratto preliminare) est souvent conclu, qui comprend entre autres un acompte.

Conformément à l’art. 1351 CC, le contrat préliminaire détermine l’obligation de conclure un contrat définitif. En ce qui concerne la forme, les conditions du contrat définitif s’appliquent : pour l’inscription au registre des biens immobiliers/au livre foncier, un acte authentique ou un acte privé certifié est toutefois nécessaire pour les ventes immobilières (art. 2699 et suivants CC).

Le contrat préliminaire juridiquement contraignant contient :

• l’anticipation du contenu du contrat de vente définitif (désignation du bien immobilier visé, des parties et de la nature de l’acompte, du solde prévu du prix de vente et du mode de paiement de celui-ci, un délai de remise, la détermination des éventuelles charges grevant le bien immobilier, d’autres dispositions),
• des aménagements particuliers par des délais, des conditions, des charges,
• en particulier : la fixation de conditions résolutoires (« droits de rétractation »).

L’authentification par un notaire :

Comme en Allemagne, le contrat de vente définitif est signé devant un notaire.

Les contrats de vente de biens immobiliers sont certes valables même sans inscription au registre des biens immobiliers (forme écrite simple selon l’art. 1350 CC). Toutefois, ce n’est qu’après l’inscription que le contrat déploie ses effets vis-à-vis des tiers.

Inscription au registre des biens immobiliers ou au livre foncier :

Après l’authentification notariale, l’acquisition doit être inscrite au registre des biens immobiliers (registro immobiliare) ou au livre foncier (libro fondiario) afin de garantir les droits de propriété. Le registre des biens immobiliers de la province dans laquelle se trouve le bien immobilier est compétent. Contrairement au registre foncier allemand, le registre des biens immobiliers n’est pas classé par parcelle (numéro de parcelle), mais par personne (propriétaire). Dans l’ancien Tyrol du Sud autrichien, le système du registre foncier s’applique différemment, selon lequel la propriété du bien immobilier n’est transférée qu’au moment de l’enregistrement.

Impôts et taxes

En Italie, l’achat d’un bien immobilier est également soumis à différentes taxes, dont l’impôt sur les mutations foncières (imposta sugli acquisti immobiliari) et la taxe sur la valeur ajoutée (IVA) pour. D’autres impôts et taxes sont également dus, dont le montant dépend en principe du fait que le bien immobilier est acquis en tant que résidence principale ou secondaire.

Pour les questions fiscales, nous proposons un conseil individuel et global par nos spécialistes italiens, qui font appel à d’autres spécialistes si nécessaire.

Cadre juridique et particularités du marché

Le marché immobilier dans les régions côtières italiennes comme la côte ligure (« Cinque terre ») ou la Costa Amalfitana, ainsi qu’en Sicile et en Sardaigne, est fortement marqué par l’industrie du tourisme. La liste pourrait s’allonger à l’infini, car outre celles citées, on peut également citer les hotspots des lacs de l’Italie du Nord ou du Sud (Ischia, Capri, Sorrente), ainsi que l’intérieur des terres et les grandes villes. Cela entraîne une forte demande de biens immobiliers de vacances et peut faire grimper les prix dans les zones touristiques attractives. Les projets de construction sont strictement réglementés et les procédures d’autorisation peuvent être complexes et prendre beaucoup de temps.

Av. Prof. (GTU / Georgien) Dr. phil. Stephan J. Lang